פסק-דין בתיק עת"מ 15831-01-11

לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב מיום 13.3.11, שבמסגרתה נדחה ערר שהגישו העותרים לביטול היתר הבנייה שניתן למשיב 3 על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון, ביום 28.11.10.

1. רקע עובדתי ותכנוני

העותרים, בני הזוג וקנין, והמשיב 3, בועז דימרי (להלן: " המשיב"), הינם שכנים. העותרים מתגוררים בבית שברח' המלכים 95 (פינת הרקפת) ברמת השרון, הידוע גם כגוש 6551 חלקה 151. דירת המגורים של המשיב מצויה בקומה א' בבניין המגורים שברח' הרקפת 36 ברמת השרון, הידוע גם כגוש 6651 חלקה 150.

בין השנים 2008 ו-2009 ביצע המשיב עבודות בנייה שונות בדירתו ללא היתר. המדובר בתוספת בנייה בקומה א' בשטח של כ- 82.02 מ"ר ובקומת הגג בשטח של כ- 58.82 מ"ר. ביום 5.4.09 פנה המשיב לועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (להלן: " הועדה המקומית"), בבקשה לקבלת היתר בנייה על מנת להכשיר את הבניה הלא חוקית שביצע ללא היתר ועל מנת לאשר בנייה נוספת במקרקעין. הבקשה להיתר כללה מספר הקלות, אחת לבניה בקומת חלל גג הרעפים והשנייה להגבהת קומת חלל גג הרעפים. המשיב הצהיר בבקשה, כי היא תואמת את התכניות החלות על המקרקעין מלבד ההקלות שנתבקשו (ראו נספח ב' לתגובת הועדה המקומית לעתירה).

בינתיים, ביום 11.7.10, הוגש כתב אישום כנגד המשיב בגין הבניה שביצע ללא היתר (עמ"ק 1416/10, נספח ג' לתגובת הועדה המקומית לעתירה).

ביום 15.8.10 דנה הועדה המקומית בבקשת המשיב וביום 28.11.10 ניתן למשיב היתר בניה, לאחר שלא התקבלו התנגדויות (נספח ב' לתגובת הועדה המקומית לעתירה).

ביום 22.12.10 התקבלה אצל הועדה המקומית פנייה מאת העותרים, נושאת תאריך 25.11.10, שבמסגרתה טענו העותרים כי ההיתר ניתן למשיב שלא כדין. זאת, משום שהבקשה להיתר לא פורסמה כדין ומשום שאושרה במסגרתה בנייה בחריגה של 1 מטר מקו הבניין הצדדי מערבי, בניגוד לאמור בתכנית החלה על הבניין, הקובעת קו בניין של 3 מטרים (ראו נספח ד' לתגובת הועדה המקומית לעתירה). הועדה המקומית דחתה את טענת העותרים, כי הבקשה להיתר לא פורסמה כדין ואולם היא מצאה, כי הבקשה להיתר אכן כוללת בנייה החורגת מקו הבניין בקומת הגג. כפועל יוצא של האמור, נדרש המשיב להרוס את הבנייה החורגת מקו הבניין שנבנתה בקומת הגג ולהגיש בקשה מתוקנת להיתר, התואמת את קו הבניין.

ביום 28.12.10 הגיש המשיב בקשה מתוקנת להיתר, בהתאם להחלטת הועדה המקומית, שבמסגרתה בוטלה החריגה מקו הבניין בקומת הגג (ראו נספח ה' לתגובת הועדה המקומית לעתירה). על פי הנטען בתשובת הועדה המקומית לעתירה, מחלקת הפיקוח בדקה את הנעשה בפועל ומצאה כי המשיב אכן פעל להריסת החריגות מקו הבניין בקומת הגג (ראו נספח ו' לתגובת הועדה המקומית לעתירה). אולם, עוד בטרם נדונה ואושרה בקשתו המתוקנת, הגישו העותרים, ביום 29.12.10, ערר כנגד הבקשה המקורית להיתר לועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: " ועדת הערר"). במסגרת הערר שבו וטענו העותרים, כי הבקשה להיתר לא פורסמה כדין וכי ההיתר שניתן למשיב מאפשר חריגות מקו הבניין הצדדי, בניגוד לתכנית החלה (ראו נספח ע/10 לעתירה. תגובת הועדה המקומית לערר צורפה כנספח ע/11 לעתירה ותשובת העותרים לתגובה צורפה כנספח ע/12). 

ביום 10.1.11, הגישו העותרים את העתירה דנן ועמה בקשה למתן צו ביניים, לה נעתר כב' השופט קובי ורדי בהחלטתו מיום 25.1.11. בעתירה העלו העותרים את אותן הטענות שהעלו במסגרת הערר.

ביום 24.2.11 התכנסה ועדת הערר לשמיעת טענות הצדדים (פרוטוקול הדיון צורף כנספח ע/13 לעתירה). במהלך הדיון חזרו העותרים על טענותיהם, כי ההיתר שניתן למשיב מאפשר חריגות מקו הבניין המערבי בניגוד לתכנית החלה וכי לא פורסמו הקלות כדין בגין היתר הבניה. העותרים טענו, כי נפלו פגמים נוספים בהיתר שניתן. כך, בין היתר, טענו העותרים, כי הבנייה שאושרה על גג הבניין חורגת מהמותר, שכן על פי התכניות החלות במקום מותר לבנות על הגג חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר בתנאי שהגג אינו גג רעפים משופע ובתנאי שמרחק הנסיגה מהמעקה בכל חלק מהמבנה לא יפחת מ-1.2 מ'. אולם, למשיב אושרה בנייה בשטח של 73 מ"ר עם גג רעפים שלא בנסיגה של 1.20 מ' ממעקה הבניין. הועדה המקומית טענה, כי הבקשה להיתר פורסמה כדין, הן בעיתונות והן במסירה אישית לכל בעלי הדירות הסמוכות, אולם אישורי המסירה נעלמו מהתיק. הועדה המקומית טענה עוד, כי הבקשה המקורית להיתר אכן כללה בנייה החורגת מקו הבניין בקומת הגג וכי כפועל יוצא של האמור, נדרש המשיב להרוס את הבנייה החורגת מקו הבניין שנבנתה בקומת הגג ולהגיש בקשה מתוקנת להיתר התואמת את קו הבניין. הועדה ציינה לעניין זה, כי מבדיקה שערכה הסתבר כי הבניין כולו חורג מקו הבניין, זאת החל מקומת הקרקע - שאינה בבעלות המשיב - ועד קומה א' וקומת הגג שבבעלות המשיב, וכי המדובר בבנייה שבוצעה לפני שנים רבות, הרבה לפני שנכנסה לתוקפה תכנית רש/900 הקובעת קו בניין של 3 מטרים.

ביום 13.3.11 דחתה ועדת הערר את מרבית טענות העותרים בערר, היא ההחלטה נשוא העתירה שלפני, אותה מגדירים העותרים כ" החלטה שערורייתית ", שנתקבלה " בהעדר סמכות מהותית, בניגוד לחוק התכנון והבניה, באי סבירות קיצוני, תוך התעלמות משיקולים עניינים, תוך שקילת שיקולים זרים, עצימת עיניים לעובדות כהווייתן, ופגיעה חמורה בעותרים ".

לאחר קבלת החלטת עדת הערר הגישו העותרים בקשה לתיקון העתירה בהתאם לתוצאות הערר ולצירוף ועדת הערר כמשיבה לעתירה, לה נעתרתי. בעקבות האמור הוגשה עתירה מתוקנת, ביום 22.1.12. 

להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי גם העותרים, בעצמם, ביצעו עבודות בנייה בסטייה מהיתר ובשל כך הוגש נגדם כתב אישום ביום 3.8.10 (עמ"ק 1445/10). בסופו של דבר, ניתן לעותרים היתר בנייה בדיעבד להכשרת הבנייה הבלתי חוקית וההליכים המשפטיים שננקטו נגדם עוכבו, לבקשתם (ראו נספח ו'1 לתגובת הועדה המקומית לעתירה). עניין זה לא זכה לכל אזכור מטעם העותרים בעתירתם.

2. החלטת ועדת הערר

באשר לטענת העותרים, לפיה ההיתר שניתן למשיב מאפשר חריגות מקו הבניין המערבי בניגוד לתכנית החלה, קבעה הועדה כדלקמן:

"לטענת העוררים, בדירת המשיב קיימת בניה במרחק שבין 2.3 מ' עד 1.9 מ' מגבול המגרש המערבי של הבניין, וכי לפיכך לא ניתן היה לאשר את היתר הבנייה אשר כולל (כמצב קיים) את הבנייה האמורה.

הועדה המקומית טוענת כי הבניין הנדון נבנה לפני שנים רבות בקווי הבניין הנטענים על ידי העוררים ועוד קודם לכניסת תכנית רש/900 (אשר קבעה קו בניין של 3 מ') לתוקף, כי גם קומת הקרקע בנויה באותם מרחקים מקו המגרש, וכי הבנייה בדירת המשיב ממשיכה את אותו קו בניין בו בנויה הדירה בקומת הקרקע. לפיכך אין לטענת הועדה מניעה לתת היתר בנייה לדירה האמורה.

העוררים טוענים כי החריגה מקו הבניין בוצעה על ידי המשיב, בעוד שלטענת הועדה המקומית המדובר כאמור בבניה שבוצעה לפני שנים רבות, ועוד קודם שהמשיב רכש את הדירה האמורה, ולשם הוכחת טענה זו הציג בפנינו נציג הועדה המקומית מדידה שבוצעה לצרכי ארנונה משנת 2007, המלווה בתשריט, ממנו עולה בבירור כי הבנייה הנטענת כבר הייתה קיימת באותה עת.

עם זאת, הודיע בא כח המשיב כי הוא עומד להגיש לועדה המקומית תכנית בסמכות הועדה המקומית אשר תסדיר את קו הבניין המערבי, בהתאם למצב הקיים.